Nak beli rumah pertama? Ini panduan lengkap untuk anda

Oleh Mohd Fadhli Mohd Fauzi

Ada orang kata susahnya beli rumah tetapi pelik tak kenapa ada orang boleh beli banyak rumah macam beli karipap sedangkan gaji anda dan gaji mereka sama sahaja?

Mudah sahaja. Mereka tahu apa yang bank suka, jenis rumah yang berguna dan strategi yang ada. Mereka ada ilmu. Saya bongkarkan kepada anda rahsia ilmu-ilmu mereka. Buat ikut langkah-langkah ini dan elakkan shortcut! Amaran, elakkan shortcut!

PROFIL KEWANGAN

1. Senaraikan Pendapatan (Income) [PENTING]

Pendapatan tetap
Pendapatan tidak tetap (elaun, komisen, overtime, bonus dan lain-lain)
Pendapatan sampingan

2. Senaraikan Potongan (Deduction) [PENTING]

Potongan KWSP
Potongan SOCSO / PERKESO
Potongan Cukai Bulanan (PCB)
Potongan Zakat
lain-lain yang berkenaan

3. Senaraikan Komitmen (Commitment) [Rujuk CCRIS]

Pembiayaan peribadi
Pembiayaan kenderaan
Kad kredit
Pembiayaan ASB
Pinjaman pengajian contohnya PTPTN
lain-lain yang berkenaan

4. Senaraikan Pelaburan [OPTIONAL]

ASB
Saham
Unit Amanah
lain-lain yang berkenaan

5. Senaraikan Simpanan [PENTING]

Bank
Tabung Haji
lain-lain yang berkenaan

6. Senaraikan Cukai [PENTING]

Cukai Pendapatan
Cukai Perniagaan
lain-lain yang berkenaan

7. Dokumentasi [SANGAT PENTING]

Semua senarai di atas perlu mempunyai dokumen sah sebagai bukti contohnya :

Pendapatan : Slip Gaji
Potongan : Slip Gaji
Komitmen (Pembiayaan) : Letter Offer
Pelaburan : Buku ASB / Penyata yang dikemaskini
Simpanan : Buku Simpanan yang dikemaskini
Cukai : Penyata Cukai

LAPORAN KREDIT

Pihak institusi kewangan lazimnya akan menyemak laporan kredit pemohon sebelum meluluskan pembiayaan. Sekiranya laporan kredit pemohon tidak baik, maka agak sukarlah permohonan mereka diberi kelulusan.

Contohnya rekod pembayaran CCRIS yang tidak sempurna atau terdapat tunggakan serta laporan CTOS yang menunjukkan bahawa dia seorang pembayar hutang yang tidak bagus, maka ia akan menutup peluang pemohon untuk membuat permohonan baru sehingga dia memberi komitmen terbaik dalam usaha menyelesaikan masalah pembayaran balik pembiayaan yang terdahulu

A. SEMAK CCRIS

Bank akan merujuk CCRIS untuk melihat "sikap" pemohon dalam membayar ansuran bulanan pembiayaan atau pinjaman berkaitan daripada institusi kewangan termasuklah PTPTN.

Sekiranya tiada tunggakan, maka CCRIS akan menunjukkan angka kosong pada setiap bulan yang tertera. Sekiranya ada tunggakan, CCRIS akan menunjukkan angka tertentu contohnya 1 jika 1 bulan tertunggak atau 30 jika 30 bulan tertunggak.

Bank tidak suka memberi pembiayaan kepada orang yang culas. Sekiranya ada tunggakan, selesaikan dahulu masalah tunggakan anda dan tunggulah sehingga 12 bulan supaya rekod buruk itu hilang daripada penyata CCRIS,

Bagaimana menyemak CCRIS:

1. Kiosk Bank Negara Malaysia, Kuala Lumpur atau cawangan BNM (Johor Bharu, Pulau Pinang, Kuala Terengganu, Kuching, Kota Kinabalu) :

bawa kad pengenalan
cap jari
cetak CCRIS

2. Cawangan AKPK

3. http://ift.tt/2c6MbLG - RM10

emel
pos
faksimile

4. http://ift.tt/2lR4Qlz - RM10

B. SEMAK CTOS

CTOS adalah sebuah syarikat yang membangunkan satu sistem untuk merekodkan bayaran yang tertunggak oleh peminjam. CTOS menjadi antara sumber rujukan laporan kredit untuk institusi kewangan bagi setiap permohonan pembiayaan daripada individu atau syarikat.

CTOS tidak menyenaraihitamkan sesiapa; mereka hanya bertindak sebagai pemberi maklumat kepada bank dan institusi kewangan untuk menilai risiko pemohon pembiayaan.

Laporan CTOS memperincikan pengesahan identiti, penglibatan perniagaan, jawatan pengarah dan pemilikan perniagaan. Ia juga mengandungi butir-butir tindakan undang-undang, status kes serta maklumat kebankrapan.

Anda boleh menyemak laporan kredit CTOS anda melalui online di http://ift.tt/1Xqs1Nh.

BERSEMUKA DENGAN BANKER

1. Bawa semua dokumen :

Profil Kewangan
CCRIS - jika ada
CTOS - jika ada

2. "Walk-in" ke beberapa buah bank berbeza kerana polisi dan syarat setiap bank adalah tidak sama

3. Jumpa pegawai bank yang menguruskan pembiayaan perumahan

4. Beritahu pegawai bank tersebut bahawa anda mahu:

membeli rumah
semak keperluan dokumen untuk mohon pembiayaan
semak kelayakan pembiayaan

5. Banker akan bantu kira kelayakan pembiayaan anda berdasarkan Debt-Service Ratio dengan merujuk kepada semua dokumen yang anda kemukakan.

6. Jika jawapannya positif, mulakan pemburuan hartanah berdasarkan kelayakan pembiayaan anda.

7. Jika jawapannya negatif:

perbaiki profil kewangan
perbaiki CCRIS
hapuskan CTOS
perkasakan dokumentasi kewangan

8. Jika anda tidak berpuas hati, pergi ke beberapa buah bank berbeza kerana setiap bank polisi dan syarat kelayakannya adalah tidak sama

PEMBURUAN HARTANAH

MEMBURU HARTANAH PERTAMA

1. LOKASI

Cari yang dekat supaya boleh duduk sendiri.
Jika yang dekat terlalu mahal, carilah yang jauh dan murah mengikut keupayaan pembiayaan anda kemudian sewakan dan anda teruskan menyewa hartanah yang dekat.

2. JENIS

Jika banglo terlalu mahal, pilihlah semi-D.
Jika masih mahal, pilihlah teres.
Jika masih mahal, pilihlah kondo / apartmen.
Jika masih mahal, pilih rumah pangsa / flat.
Jika masih mahal, pilih rumah kos rendah mengikut syarat.
Jika masih mahal, bergurulah ilmu mencari rumah murah.
Jika masih tak jumpa, nafsu anda terlalu besar untuk dapat yang sempurna segalanya

3. CARA BELI

Pemaju (Underconstruction) : rumah baru, rumah wangi, modal rendah. risiko sederhana. namun biasanya ada tempoh menunggu, harga mahal dan risiko terbengkalai
Pasaran Sekunder (Subsale) - rumah terpakai, modal sederhana, boleh runding harga. harga sederhana, risiko rendah kerana rumah sedia ada, namun tak ramai yang pandang sebab rumah lama dan terpakai.
Lelong - rumah busuk, modal tinggi, risiko tinggi, kebanyakannya sangat murah namun tidak boleh lihat dalaman rumah sebelum membeli dan mungkin banyak tunggakan
Nak percuma? Tunggulah anda dapat harta secara pewarisan. Itu pun kalau dapatlah!

4. BAJET

Tentukan harga rumah yang ingin dimiliki mengikut hasil perjumpaan dengan pegawai bank di awal cerita tadi
Masih ada rumah murah contohnya 10,000 (bukit beruntung), 60,000 (damansara damai), 70,000 (puchong) dan lain-lain. Usahakan mencari!
Jika rumah murah itu anda rasakan jijik, beli dan sewakanlah. Sekurang-kurangnya anda dah ada satu rumah. Penyewa bayar unit anda, dan anda bayar unit yang sewa. Tapi anda tetap dah ada satu unit sendiri walaupun masih menyewa rumah orang lain sampai mati!
Harga rumah biasanya akan terus meningkat. Selepas beberapa tahun, anda boleh buat pembiayaan semula atau jual sahaja dan belilah rumah idaman anda. Mulakan dahulu dengan yang kecil dan sederhana.

5. LEASEHOLD / FREEHOLD

Leasehold : Pajakan. Harga rendah sedikit berbanding unit Freehold. Bank biasanya akan memberi pembiayaan jika baki tempoh pajakan ialah sekurang-kurangnya 30 tahun selepas tamat tempoh pembiayaan. Proses pembelian dan pindah milik juga sedikit rumit berbanding unit Freehold.
Freehold : Hakmilik Kekal. Harga tinggi sedikit berbanding unit Leasehold. Biasanya permintaan tinggi berbanding unit Leasehold namun tidak semestinya juga.
Mana-mana pun boleh sahaja sebenarnya, untuk rumah pertama jangan terlalu memilih sahaja.

6. BUMI LOT / NON-BUMI LOT

Bumi Lot : Untuk Bumiputra sahaja. Harga murah sedikit berbanding Non-Bumi Lot.
Non-Bumi Lot : Terbuka kepada semua bangsa. Harga tinggi sedikit berbanding Bumi Lot.
Jika anda bumiputra, beli mana-mana pun boleh. Jangan terlalu memilih.

B. BELI SENDIRI @ AGEN

Kalau anda yakin anda mahir, silakan beli sendiri. Booking, Deposit, S&P, guaman, pembiayaan dan sebagainya. Jika mahirlah ya.
Jika anda tak mahir, guna khidmat Agen Hartanah Berdaftar. Buru hartanah pertama melalui agen. Agen sedia membantu untuk "mix and match" dan beri nasihat kewangan. Namun pastikan agen yang anda cari itu berkaliber, boleh dipercayai dan berdaftar.
Cara paling selamat? Dua-dua cara pun selamat. Namun jika tiada ilmu, dua-dua cara pun bahaya tau!

C. SENARAI HARTANAH DIJUAL / DIBIDA

1. SUBSALE

Agen Hartanah Berdaftar
Facebook Group
Laman Sesawang : mudah.my, iproperty dan lain-lain
Rondaan ke lokasi yang diingini dan lihat iklan di pagar rumah yang ingin dijual jika ada
Mulut-ke-mulut (pentingnya networking dan ringan mulut untuk bertanya kejiranan)

2. LELONG

Agen Lelong
Facebook Group
Laman Sesawang Pelelong : Ng Chan Mau, Property Auction House, Ehsan Auctioneer, Eszam Auctioneer dan lain-lain
Laman Sesawang Berbayar : lelongtips, auctiondata, auctionlist dan lain-lain
Laman Sesawang Bank : CIMB, RHB dan lain-lain

3. UNIT DALAM PEMBINAAN

Agen Hartanah Berdaftar
Facebook Group
Laman Sesawang : mudah.my dan lain-lain
Pusat Beli Belah

D. NILAI PASARAN

1. Semak Nilai Pasaran

Jurunilai Hartanah
Walk-in jumpa pegawai bank bahagian pembiayaan perumahan dan minta mereka tanya panel Jurunilai Hartanah nilai pasaran unit yang anda minati
Lihat harga transaksi jualbeli contohnya di Brickz.my (laman sesawang berbayar)
Anggar melalui perbandingan dengan iklan unit yang lebih kurang sama di lokasi serupa dalam internet

2. Harga Jual vs Nilai Pasaran

Harga Jual = Nilai Pasaran : OK
Harga Jual < Nilai Pasaran : Sangat OK
Harga Jual > Nilai Pasaran : KO kecuali aliran tunai sangat bagus

3. Pembiayaan vs Nilai Pasaran / Harga Jual

Bank hanya memberikan pembiayaan sehingga 90% (atau 70% untuk rumah ketiga ke atas) daripada Harga Jual atau Nilai Pasaran, mana-mana yang lebih rendah.

BELI HARTANAH PERTAMA

BELI UNIT PERTAMA ANDA

1. Pilih unit yang telah anda senaraipendek samada unit dalam pembinaan (underconstruction), pasaran sekunder (subsale) atau lelong (auction).

2. Solat istikharah supaya anda memilih sesuatu yang betul

3. Jika subsale:

semak geran - nama pemilik, status, tempoh pajakan (jika leasehold), kaveat dan lain-lain
pastikan ia bukan dalam senarai rumah untuk dilelong
bayar booking (di pejabat peguam atau agensi sahaja!)
dalam klausa booking, pastikan anda letak terma deposit dikembalikan sepenuhnya jika pembiayaan tidak diluluskan pada margin 90% (atau apa-apa margin yang anda mahu)
dapatkan resit booking
bayar baki deposit 10%

4. Jika lelong :

semak geran - nama pemilik, status, tempoh pajakan (jika leasehold), kaveat dan lain-lain
semak tunggakan
lawatan tapak (site visit)
pastikan pembiayaan anda boleh lepas! ... atau anda bakal berhadapan risiko deposit hangus
masuk bida dan bida pada had yang anda tentukan sahaja
jika kalah, cuba lagi
jika menang, teruskan langkah berikutnya

5. Jika dalam pembinaan daripada pemaju

semak iklan - pastikan iklan memenuhi syarat KPKT
semak projek - pastikan dibina oleh pemaju yang sah
semak tapak pembinaan - pastikan ia tapak yang betul
semak pemaju - lihat track record
HATI-HATI DENGAN SCAM!
bayar booking
bayar baki 10% (jika perlu)

LANTIK PEGUAM

Untuk subsale dan lelong, anda berhak lantik peguam sendiri. Sekali lagi, lantik peguam berkaliber dan boleh dipercayai. Untuk underconstruction, biasanya anda perlu guna peguam panel pemaju, namun anda tetap boleh lantik peguam yang lain untuk jaga kepentingan anda (namun perlu fikirkan tambahan kos).
Lakukan tindaksusul dan tanya "progress" sekurang-kurangnya sekali setiap 2 minggu.
Peguam akan lakukan tindakan seterusnya yang diperlukan.
Jika ada kekeliruan, hubungi peguam anda untuk dapatkan maklumat terperinci.
Kos guaman biasanya dalam julat 3% - 8% daripada harga rumah.

BAYARAN - SUBSALE

Deposit 10% daripada harga rumah (kalau dapat unit bawah nilai pasaran yang boleh markup harga S&P, maka deposit dapat dikurangkan)
Kos dokumentasi guaman 3% - 8% daripada harga rumah
Renovasi? Ala kadar sahaja sudahlah. Kos adalah bergantung kepada nafsu anda.
Tempoh serah kunci biasanya 3-6 bulan.

BAYARAN - LELONG

Deposit 5% atau 10% daripada harga rizab rumah
Jika guna agen, bayaran agen dalam 1.5% - 3.0% daripada harga menang bidaan jika menang. Jika kalah bidaan, tanya awal-awal daripada agen berapa bayaran jika kalah.
Jika menang, anda perlu tahu berapa kos yang perlu anda keluarkan untuk tunggakan, kos guaman (3%-8%), kos pembaikian dan lain-lain.

BAYARAN - UNDERCONSTRUCTION

Bayar booking
Bayar baki 10% (jika perlu)
Bayar "progressive payment" mengikut syarat antara bank dan pemaju
Sentiasa follow up supaya tiada kelewatan pembayaran yang boleh menyebabkan anda terpaksa membayar penalti kelewatan sewaktu proses serah kunci kelak

10 TIPS BELI RUMAH PERTAMA

1. Beli unit bawah nilai pasaran :